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EPÍGRAFE 3. MATERIA CIVIL Y MERCANTIL. LA PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD.

EPÍGRAFE 3. MATERIA CIVIL Y MERCANTIL. EL DERECHO REAL DE DOMINIO: EXTENSIÓN Y CONTENIDO.

1.1. EL DERECHO REAL DE DOMINIO.

a) Concepto. Regulado de los arts. 348 a 391 Cc. El art. 348 Cc dispone:

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla.

b) La función social de la propiedad.

 El art. 348 Cc ya mencionado presenta una concepción liberal, preferentemente agraria, individualista y absoluta del derecho de propiedad, propia de la época que se promulga (el siglo XIX).  En consecuencia, este concepto debe ser puesto en relación con la CE y las distintas normas administrativas. En cuanto a la Constitución, mencionar el art. 33 y el art. 128 CE.

El art. 33 CE dispone que:

  1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
  2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
  3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

El art. 128 CE dispone que: Toda la riqueza del país en sus distintas formas y, sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.

 Estos preceptos han sido precisados por la doctrina constitucional:

  • La STC 37/1987 señala que el derecho de propiedad incorpora la función social del art. 33 CE, no como un límite externo del derecho, sino como parte integrante del concepto o definición del derecho mismo.
  • La STC 4 julio 1991 señala que la función social puede ser controlada tanto por el Tribunal Constitucional, como por los órganos judiciales en general, así como por las Administraciones Públicas.

De aquí se derivan sus dos aspectos: la extensión y el contenido.

1.2. EXTENSIÓN Y CONTENIDO.

  • EXTENSIÓN. El dominio se extiende de forma vertical y horizontal.
  • En sentido vertical, como ya decía CINO DE PISTOIA “hasta el cielo y hasta el infierno” (“usque ad sidera et inferos“). Nos debemos remitir a la regla del artículo 350 Cc que dispone que:
  • El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.
  • En cuanto a la extensión horizontal, nos referimos a las relaciones de vecindad, objeto de estudio en el último epígrafe de este tema.
  • CONTENIDO. La propiedad presenta tres facultades básicas: de goce o aprovechamiento, de disposición y de exclusión.
  • Facultad de disposición: esto es, la enajenación, gravar derechos reales, así como la posibilidad de transformar la cosa. Se exige al titular que ostente la facultad de disposición en los modos derivativos del dominio. En caso contrario, el contrato sería ineficaz y se aplicaría la teoría general de vicios del consentimiento.
  • Facultades de libre aprovechamiento: comprende el “ius utendi”:  esto es, derecho de usar la cosa según su destino; el “ius fruendi“; esto es, derecho de percibir los frutos; y el “ius abutendi”; esto es, derecho a consumir la cosa por el uso cuando es de la clase de las consumibles.
  • Facultades de exclusión: esto es, facultades de deslinde y amojonamiento, reguladas de los artículos 384 a 388 Cc.
  1. PROTECCIÓN DEL DOMINIO: EXAMEN ESPECIAL DE LA ACCIÓN REIVINDICATORIA.

2.1. PROTECCIÓN DEL DOMINIO:

Distinguimos:

  1. Acciones exclusivas del propietario. Comprenden la acción reivindicatoria, declarativa del dominio y negatoria.

Dentro de la acción declarativa de dominio su objeto es la declaración del dominio. Es una acción mero-declarativa frente a la acción reivindicatoria, que es una acción que contiene una pretensión de condena. Sus requisitos son los mismos que los de la acción reivindicatoria, aunque no es preciso que el demandado sea poseedor actual de la cosa, ya que no se pide su restitución.  

En cuanto a la acción negatoria, su objeto es la declaración negativa del derecho de propiedad, que se solicita cuando el propietario se ve inquietado en su derecho. Se pretende procurar: i) cese de la perturbación, ii) la adopción de medidas precautorias para evitar la reaparición de la perturbación y iii) en su caso la indemnización por daños y perjuicios.

Acciones del propietario y titulares de los derechos reales. Comprenden las acciones de daño temido también llamados interdictos de obra nueva y obra ruinosa, acción preparatoria de la acción real o a “actio ad exhibendum”, regulada como una diligencia preliminar del art. 256.2 LEC y las acciones de deslinde, amojonamiento y cierre de los arts. 384 a 388 Cc. 

Acciones de deslinde y amojonamiento y el derecho de cierre, que se comprende de los artículos 384 a 388 Cc.

 El artículo 384 Cc dispone que: Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

El artículo 385 Cc dispone que: El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

El artículo 386 Cc dispone que: Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales. 

El artículo 387 Cc dispone que: Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente. 

El artículo 388 Cc dispone que: Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.

  1. Acciones posesorias. Son los interdictos de retener y recobrar, objeto de juicio verbal según el artículo 250.3º a 6º de la LEC. La jurisprudencia del TS afirma la sustantividad de la “acción publiciana”, añadiendo que está dirigida a la tutela posesoria. Esta acción corresponde al poseedor civil de una cosa contra el que la posee con peor derecho o el mero detentador, pero no contra quien sea el propietario. Puede aparecer de forma autónoma o embebida en la acción reivindicatoria.

2.2. EXAMEN ESPECIAL DE LA ACCIÓN REIVINDICATORIA.

  • Concepto. Es clásica, aunque no totalmente exacta, la definición que da SOHM de la acción reivindicatoria como “aquella acción por la que el propietario no poseedor hace efectivo su derecho a exigir la restitución de la cosa del poseedor no propietario”. En la doctrina moderna, se afirma que la acción reivindicatoria es una acción con pretensión de condena, de naturaleza real y, por tanto, ejercitable “erga omnes” y en concreto contra el poseedor, que tiene por finalidad obtener la restitución de la cosa.
  • Efectos. Esta acción presenta los siguientes efectos:
  • Que sea declarado el derecho de propiedad del reivindicante sobre la cosa.
  • Que sea condenado el demandado a restituir la cosa al demandante, con sus frutos y accesiones y, en su caso, las indemnizaciones que procedan. Los frutos se entregarán según las reglas de la posesión, de buena o mala fe, contenidas en los artículos 451 y siguientes del CC.
  • Requisitos. Han sido desarrollados por la jurisprudencia del TS, ante el silencio del art. 348.2 Cc ya mencionado. Se exigen: 
  • Título de dominio del demandante: el demandante debe probar la propiedad de la cosa que reclama. Si la adquisición fue originaria, basta justificar el hecho adquisitivo. Si se trata de la prescripción adquisitiva o usucapión basta con justificar que ha transcurrido el tiempo necesario. Si la adquisición fue derivativa, basta justificar la propiedad de todos los anteriores transmitentes en virtud del principio “nemo dat quod non habet”. Para solventar tales dificultades probatorias se utiliza la presunción de propiedad del art. 38 LH respecto bienes inmuebles, y “la posesión adquirida de buena fe equivale a título” del art. 464 Cc respecto los bienes muebles. En último caso, basta al demandante acreditar un derecho mejor a la posesión que el del demandado, como tiene declarado el TS.
  • Prueba de la posesión del bien por el demandado. El demandado debe ser el poseedor actual cuando se entabla la acción reivindicatoria, y no debe tener derecho a poseer (sin derecho obligacional ni real).
  • Si se trata de un bien inmueble, se aplicará la previsión del art. 38 II LH:

No podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombres de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.

 No obstante, la jurisprudencia ha considerado que es implícito.

  • Identificación del bien reivindicado. La cosa debe ser concreta y determinada; y debe probarse la identidad, esto es que la cosa cuya propiedad se reivindica frente al demandado que la posee es la misma que el actor ha probado ser de su propiedad.
  1. LIMITACIONES DEL DOMINIO: LAS RELACIONES DE VECINDAD.

3.1. LIMITACIONES DEL DOMINIO.

Distinguimos las limitaciones de utilidad pública y utilidad privada de los límites, siguiendo a la doctrina más moderna (O´CALLAGHAN, CARLOS LASARTE). Distinción puramente doctrinal, pues no está recogida ni el Cc ni en las legislaciones especiales.

Fue la doctrina alemana, desde GIERKE, la que distinguió entre delimitación de la propiedad, dentro de unos límites, que marcan su contenido normal (eigentumsbegrenzung). y las limitaciones, que reducen o condicionan en situaciones singulares dicho contenido (eigentumbeschränkungen).

El punto de partida en el estudio de los límites y limitaciones del derecho de propiedad se halla en el segundo inciso del primer párrafo del artículo 348 ya mencionado.

En cuanto a los límites del derecho de propiedad. Son aquellos incluidos en el concepto de propiedad, como la función social. En consecuencia, no es necesario probarlo, ni inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Basta invocar la norma de la que se deriva. Se pueden citar como límites:

  • En interés público, principalmente reguladas a través del Derecho administrativo con breve mención a algunos preceptos del Cc:
    • Las servidumbres en materia de aguas del art. 553 Cc.
    • Las servidumbres sobre las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones, en los artículos 589 a 59 Cc.

Nos tendríamos que remitir al respecto al Derecho Administrativo.

  • En interés privado, relaciones de vecindad, la medianería y derechos de tanteo y retracto. En cambio, las limitaciones no forman parte integrante del concepto de derecho de propiedad. Deben ser probados, pues la propiedad se presume libre según reiterada jurisprudencia. Son inscribibles según el art. 26 y 27 LH. En consecuencia, son inscribibles las nacidas de negocios jurídicos “inter vivos” o “mortis causa” de carácter gratuito, que adquieren eficacia real tras la inscripción así como las establecidas por resolución judicial o administrativas mediante anotación preventiva. No son inscribibles las prohibiciones de disponer impuestas por la ley ni las pactadas en contratos onerosos “inter vivos”. Se entiende por prohibiciones de disponer, limitaciones legales o convencionales de carácter objetivo que versan sobre la facultad de disposición. Sin embargo, tales pactos son admisibles con base en el principio de autonomía de voluntad prevenido en el art. 1255 Cc, siempre que se interprete que el incumplimiento de la prohibición de transmitir no afectaba la validez de la transmisión efectuada y únicamente habilita una indemnización por incumplimiento de lo pactado.

Estas limitaciones no pueden rebasar en modo alguno el contenido esencial. Afirma la STS 11/1981 relativa al derecho de huelga del art. 28 CE. Entiéndase como contenido vulneración del contenido esencial: cuando el derecho queda sometido a limitaciones que lo hacen impracticable, lo dificultan más allá de lo razonable o lo despojan de la necesaria protección.

3.2. LAS RELACIONES DE VECINDAD.

HERNÁNDEZ GIL define las relaciones de vecindad como “el conjunto de normas que regulan los derechos de exclusión y los deberes de tolerancia que se imponen a los propietarios de los fundos vecinos.” Se aplica la teoría de la normal tolerancia, elaborada por IHERING, para quien están prohibidas las inmisiones que excedan de la tolerancia ordinaria, es decir, aquellas que supongan un grado de incomodidad para el vecino superior a las molestias ordinarias que origina la convivencia. Confirmada por la jurisprudencia reiterada del TS, frente a las tesis más antiguas como la de inmisión (debe prohibirse al propietario aquellos actos sobre su fundo que produzcan efectos de cualquier tipo sobre el fundo vecino) o la de uso normal (los derechos deben ser ejercitados según su natural destino y de modo normal, sin que pueda ocasionar a nadie un daño apreciable).

Históricamente, los conflictos de las relaciones de vecindad se planteaban entre los colindantes, dentro del derecho de propiedad. En la actualidad, las relaciones de vecindad pueden colisionar con otros derechos como la protección al medio ambiente.

Reglas. El CC carece de una reglamentación específica de la materia si bien los casos más específicos que regula, dispersos a través de su articulado, son los siguientes:

  • Dentro de las servidumbres legales:
  • La servidumbre de la vertiente natural de aguas de predios superiores (arts. 552 Cc)
  • Derecho de paso por predio ajeno para obras y reparaciones (art. 569 Cc)
  • Distancias mínimas para abrir ventanas o huecos (arts. 581 a 584 Cc)
  • Servidumbre de desagüe de tejados. (art. 586 Cc)
  • Distancias entre obras y plantaciones (arts. 589 a 592 Cc)
  • 1908 Cc: impone al propietario responsabilidad por daños causados por determinadas inmisiones negligentes.

Fuera del Cc, la acción de cesación de actividades prohibidas de la LPH que resulten dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, existiendo, a tal efecto, una acción judicial de cesación cuyo ejercicio corresponde al Presidente de la Comunidad, previa autorización de la Junta de Propietarios.

Disciplinan en nuestro derecho las relaciones de vecindad los siguientes principios:

  1. El abuso de derecho. Plasmado en el art. 7. 2 Cc y en el art. 11.2 LOPJ.
  2. Límites a la facultad de excluir: el “ius usus inocui”; esto es, utilización inocua por otro de sus bienes inmuebles, siempre que se trata de inmisiones que no vulneren su esfera personal, que le sea totalmente indiferentes y cuya prohibición aparecería como mera manifestación antisocial del sentido absoluto del dominio.

One Comment

  1. Juan Juan 18 junio 2020

    Buen post, gracias por el resumen y suerte a todos!!

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