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EPÍGRAFE 4 MATERIA CIVIL Y MERCANTIL. LA HIPOTECA Y OTRAS GARANTÍAS DE DERECHO (post I).

EPÍGRAFE 4 MATERIA CIVIL Y MERCANTIL. LA HIPOTECA Y OTRAS GARANTÍAS DE DERECHO.

¡Este tema tiene dos posts!: (POST I) (POST II)

  1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA (POST I)

1.1. CONCEPTO

La hipoteca ha sido definida por ROCA SASTRE como un derecho real de vinculación y realización de valor en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos, enajenables y que permanecen en la posesión del propietario. Debemos acudir a la definición legal establecida en los artículos 104 de la Ley Hipotecaria y el artículo 1876 del Código Civil en los que se establecen que “la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”.

La inscripción en el registro de la propiedad de este derecho real de garantía tiene carácter constitutivo, por lo que resulta necesaria para su eficacia. Así, las hipotecas voluntarias deben otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que nazcan los plenos efectos derivados de la misma.

En el marco de este derecho real de garantía concurren dos elementos:

  1. La obligación o deuda. Que es el elemento principal, por medio del que el deudor se compromete a cumplir una obligación determinada a favor del acreedor.
  2. La garantía o hipoteca. Como el elemento accesorio, por el que el bien queda afecto al cumplimiento de una obligación, y que permite la realización del mismo en caso de incumplimiento.

1.2. CARACTERÍSTICAS

 Es un derecho real que recae sobre los bienes gravados y resulta oponible “erga omnes”, para lo que el artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria permite su inscripción registral.

Es un derecho de realización de valor que permite la realización del bien hipotecado, y en garantía de la deuda u obligación dineraria.  Garantía íntegra e indivisible.

Es un derecho accesoria e inmobiliario, que exige inscripción registral de forma constitutiva.

1.3. SUJETOS. Sus intervinientes: el acreedor hipotecante, deudor hipotecario, y a veces puede existir un tercer poseeedor o hipotecante no deudor. De esta manera el hipotecante puede ser un deudor o un tercero, el hipotecante no deudor presta su consentimiento para grabar sus bienes y está obligado a conservarlos, y soporta la acción de ejecución (art.685.1 LEC), y el tercer poseedor de los bienes hipotecados, que  consiste en el adquirente del bien o derecho hipotecado que no asume personalmente la deuda garantizada por el mismo (artículo 662 LEC, artículos 126 y 127 LH).

En cualquier caso, la posición del deudor puede cederse y ser asumida por un tercero que se subroga en la posición del primero, como en el caso de la adquisición de la finca (artículo 118 LH).

Facultades del acreedor hipotecario:

  1. Acción de devastación (artículos art. 117 LH).
  2. La acción declarativa o de constatación de la hipoteca.
  3. La facultad de exigir ampliación de hipoteca (artículos 115 y 163 LH).
  4. La extensión de la hipoteca a los incrementos y a los elementos accesorios (arts.109 y siguientes LH)
  5. Consentir la distribución de responsabilidad hipotecaria (artículos 123 y 125 LH).
  6. En caso de incumplimiento podrá instar la ejecución hipotecaria, y en su caso la administración o posesión interina de la finca. Y, puede ejercitar esta reclamación por medio de la acción personal frente al deudor (1911 CC), o la acción hipotecaria (129 LH) frente a los bienes gravados.
  7. Enajenar, gravar, transmitir o renunciar a su derecho.

1.4. BIENES Y DERECHOS HIPOTECABLES

 Son hipotecables los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y los derechos reales enajenables y que recaigan sobre dichos bienes inmuebles (artículos 106 LH y 1.874 CC); por el contrario, no resultan hipotecables aquellos prohibidos por la ley (108 LH): las servidumbres, los usufructos legales (salvo los que puedan ser valorados patrimonialmente), el derecho de uso y habitación. El artículo 107 de la LH introduce una enumeración de bienes y derechos hipotecables entre los que se encuentran:

  1. El derecho de usufructo, que se extinguirá la hipoteca cuando concluya el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
  2. La nuda propiedad, extendiéndose la hipoteca al usufructo si hay consolidación.
  3. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverse a hipotecar (26 y 27 LH).
  4. El derecho real de hipoteca voluntaria que queda pendiente de la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.
  5. El derecho de superficie, el derecho de vuelo y otros semejantes.
  6. Las concesiones administrativas y los terrenos y edificios agregados a ellas.
  7. Los bienes vendidos con pacto de retro, y sobre el derecho de retracto convencional.
  8. Los bienes en litigio si el acreedor consiente tal circunstancia (art. 175.5 R.H.).
  9. El derecho de remate sobre un bien subastado en un procedimiento judicial.
  10. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
  11. Bienes inmuebles especiales, como los aprovechamientos urbanísticos.
  12. El derecho de arrendamiento financiero sobre inmueble

1.5. CLASES DE HIPOTECAS

  1. Comunes o de tráfico, y de seguridad; en función de su objeto.
  2. De capital, y en garantía de renta o prestaciones periódicas, lo que depende del objeto de la misma.
  3. Voluntarias y legales (artículo 137 LH), las primeras nacen de la autonomía de la voluntad (artículo 138 LH), y las segundas son las admitidas expresamente por la Ley (artículo 158 LH).
  4. Comunes y privilegiadas, en función de sus efectos.
  5. Expresas y tácitas dependiendo de los requisitos de constitución, aunque estas segundas se admiten en supuestos muy limitados (Artículos 194 y 196 del LH).
  6. Generales y especiales, en función de sí gravan bienes concretos, o la totalidad de un patrimonio.

1.6. CONSTITUCIÓN

La constitución de una hipoteca bilateral en garantía de un préstamo o crédito debe cumplir al menos con los siguientes requisitos generales:

  1. Definir los sujetos (acreedor, deudor e hipotecante).
  2. Obligación principal garantizada debe estar definida, con duración máxima.
  3. Obligaciones accesorias también garantizadas (intereses ordinarios, de demora, costas y gastos).
  4. La existencia de un bien o derecho susceptible de ser hipotecado.
  5. Los procedimientos de ejecución de la hipoteca (fijar valor de tasación y domicilio).
  6. Debe formalizarse en escritura pública (145 LH y 1875 CC).

Especialmente comentar aquí el fenómeno de dación en pago. Se puede definir como la transmisión onerosa en la que el adquirente reconoce la liquidación de una o varias deudas que tenía con el transmitente como consecuencia de la entrega del bien hipotecado. Podrá ser ejercitada por cualquiera de las partes si hubiera sido pactada al constituir la hipoteca conforme a la voluntad de ambas partes.

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